Как работает инвестирование в недвижимость под ключ

Что такое недвижимость под ключ? Как это используется в качестве инвестиции

Джеймс Чен, CMT, является опытным трейдером, инвестиционным консультантом и глобальным рыночным стратегом. Он является автором книг по техническому анализу и торговле иностранной валютой, опубликованных John Wiley and Sons, а также выступал в качестве приглашенного эксперта на CNBC, BloombergTV, Forbes и Reuters среди других финансовых СМИ.

​Сомер Г. Андерсон — дипломированный бухгалтер, доктор бухгалтерского учета и профессор бухгалтерского учета и финансов, проработавший в сфере бухгалтерского учета и финансов более 20 лет. Ее опыт охватывает широкий спектр областей бухгалтерского учета, корпоративных финансов, налогов, кредитования и личных финансов.

Что такое недвижимость под ключ?

Недвижимость под ключ — это полностью отремонтированный дом или многоквартирный дом, который инвестор может приобрести и сразу же сдать в аренду. Дом под ключ часто приобретается у компании, которая специализируется на реставрации старой недвижимости. Эти же фирмы могут также предлагать покупателям услуги по управлению недвижимостью, сводя к минимуму количество времени и усилий, которые они должны вкладывать в аренду.

Как работает недвижимость под ключ

Недвижимость под ключ стала популярной после спада на рынке жилья в 2007–2008 годах, когда в большинстве районов США стало дешевле покупать дома, чем арендовать их. На самом деле, по всей стране покупка на 30% дешевле, чем аренда, а во многих регионах с низкой стоимостью жизни даже дешевле. На рынках с особенно дорогой недвижимостью, таких как Нью-Йорк, инвесторы часто стремятся создать потоки доходов, покупая арендуемую недвижимость в тех частях страны, где недвижимость дешевле, и нанимая управляющих недвижимостью, чтобы они заботились об аренде за них, оставляя им делать немного больше, чем собирать прибыль издалека.

Основные выводы

• Недвижимость под ключ часто подвергалась ремонту и ремонту.
• Дома под ключ стали популярными инвестициями.
• Новые покупатели обычно сдают недвижимость в аренду для получения дохода.

Этот инвестиционный подход особенно привлекателен для людей, которые хотят получить доступ к рынку недвижимости, но у которых нет времени или возможности/интереса для ремонта дома или решения вопросов, связанных с техническим обслуживанием. В большинстве случаев инвестор нанимает отдельную компанию для управления недвижимостью. Часто в собственности уже будет арендатор, когда она переходит из рук в руки, что еще больше упрощает задачу для инвестора.

Термин недвижимость под ключ однако используется не только инвесторами. В маркетинговой литературе компании по недвижимости иногда используют эту фразу для описания любого отремонтированного, готового к заселению дома, который выставлен на продажу. В то время как некоторым покупателям жилья нравится мысль о ремонте недвижимости самостоятельно, те, кто ведет активный образ жизни или не имеет навыков по благоустройству дома, могут предпочесть недвижимость под ключ, которая не требует ремонта.

Как недвижимость под ключ используется для получения дохода

Ожидается, что покупка недвижимости «под ключ» позволит новому покупателю сразу же предоставить ее арендаторам. Приобретая недвижимость, которая практически не требует ремонта, цель состоит в том, чтобы как можно быстрее получить доход за счет сдачи собственности в аренду. Объем работ, необходимых для доведения дома до состояния «под ключ», может включать замену электрооборудования, ремонт сантехники, свежую краску для интерьера и ремонт пола, где это необходимо. Чем короче срок аренды недвижимости, тем быстрее новый покупатель может начать окупать свои инвестиции.

Эффективность и ценность полного ремонта дома или другого жилища могут быть поставлены под сомнение, если цель состоит в том, чтобы выставить недвижимость на продажу, а не в аренду. Расходы, которые могут быть направлены на ремонт и, скажем, на свежую краску, могут не быть аргументом при продаже, поскольку потенциальные покупатели могут захотеть внести изменения в недвижимость. Это может включать в себя снос или отказ от ремонта, сделанного нынешним владельцем. Кроме того, деньги, потраченные на ремонт, вероятно, увеличат запрашиваемую цену продавца. В некоторых случаях, особенно при продаже жилого дома, может быть более эффективным сделать ремонт, который приведет здание в соответствие с нормами, но не более того.

Как работает инвестирование в недвижимость под ключ

Дэниел Курт — эксперт по пенсионному планированию, страхованию, домовладению, основам кредитования и многому другому. Дэниел имеет более чем 10-летний опыт работы в качестве репортера об инвестициях и личных финансах для таких изданий, как RothIRA.com, AARP Bulletin и Exceptional Magazine, а также является автором колонки «Bank of Dad» для Fatherly.com. Он получил степень бакалавра наук в области делового администрирования и степень магистра искусств в области коммуникации в Университете Маркетт.

Майкл Бойл — опытный специалист в области финансов, более 10 лет занимающийся финансовым планированием, деривативами, акциями, фиксированным доходом, управлением проектами и аналитикой.

Скайлар Клэрин — фактчекер и эксперт по личным финансам с обширным опытом, включая ветеринарные технологии и изучение кино.

Есть много возможностей для инвестиций на рынке недвижимости. Вы можете найти несколько вариантов в зависимости от вашего уровня навыков, суммы капитала, которую вы имеете, местоположения и / или ваших инвестиционных целей и интересов. Инвестиции в государственную недвижимость, а не в частную, часто являются ведущим соображением.

Государственные инвестиции предлагают акционерам часть очень большого пула. Частные инвестиции, с другой стороны, часто дают возможность принять более активное участие различными способами. Перепродажа недвижимости становится все более популярной на частном рынке, поскольку онлайн-кредитование обеспечивает более легкий доступ к капиталу, но многие частные инвесторы хотят чего-то более быстрого и простого. Для этих инвесторов недвижимость под ключ часто является лучшим выбором.

Основные выводы

• Инвестиции в недвижимость «под ключ» — это один из нескольких вариантов, доступных инвесторам на рынке частной недвижимости.
• Недвижимость «под ключ» полностью отремонтирована и готова к сдаче в аренду после покупки.
• При должной осмотрительности и соглашении о праве собственности недвижимость под ключ может начать приносить доход быстро с минимальными затратами времени и усилий со стороны владельца.
• Как и многие инвестиции в недвижимость, недвижимость «под ключ» сопряжена с риском потенциального повышения налога на недвижимость, хронических проблем с техническим обслуживанием и несчастных случаев, таких как пожар или суровая погода.
• Подумайте о том, чтобы выйти на рынок недвижимости под ключ, когда процентные ставки будут низкими, поскольку финансирование будет дешевле.

Что такое недвижимость под ключ?

Недвижимость под ключ – это недвижимость, которую можно купить и сразу сдать в аренду. Это потому, что он полностью отремонтирован и отремонтирован. Таким образом, недвижимость, подпадающая под эту категорию, требует очень мало времени и усилий для сдачи в аренду. Термин «под ключ» происходит от идеи, что вы можете просто повернуть ключ и начать жить в доме.

Недвижимость «под ключ» не всегда является самым дешевым вариантом для домовладельцев и инвесторов в недвижимость, потому что она не требует многих (или каких-либо) обновлений. Но что делает эти свойства уникальными, так это то, что они уже были отремонтированы (обычно специализированной компанией по недвижимости под ключ) до того, как они были перечислены. На самом деле, часто арендатор уже находится в доме, когда продажа закрывается. Эти же фирмы также предлагают инвестору услуги по управлению недвижимостью. Это означает, что в случае поломки кондиционера звонят управляющему недвижимостью, а не вам.

Владение арендованной недвижимостью может стать отличной инвестицией. Вы получаете стабильный поток дохода от аренды, который помогает окупить расходы и вернуть прибыль. Однако покупка любого типа недвижимости, особенно того, который вы планируете сдавать в аренду, часто сопряжена с риском. Вот почему важно принимать правильные решения в следующих областях при проведении комплексной проверки недвижимости под ключ.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости под ключ

В то время как дома под ключ обычно требуют гораздо меньше времени, чем другие типы недвижимости, инвесторы не должны недооценивать должную осмотрительность, необходимую для владения одним из них. Самый большой вопрос, конечно, заключается в том, добавляет ли недвижимость ценность вашему инвестиционному портфелю. Начинающие инвесторы могут быть очарованы термином «под ключ», поскольку они предполагают, что все дома с этим ярлыком являются отказоустойчивыми. К сожалению, это не так.

Эксперты говорят, что перед заключением сделки всегда следует посетить недвижимость лично, даже если это означает перелет в другой город. Недвижимость — это крупная покупка и инвестиция, поэтому очень важно точно знать, что вы покупаете. Увидев недвижимость вблизи, вы также лучше ощутите окрестности, что окажет значительное влияние на ее долгосрочную рыночную привлекательность.

Опытные инвесторы предлагают получить профессиональную инспекцию недвижимости или дома только для дополнительной безопасности. Реабилитационная компания может поразить вас ослепительной кухней и полностью отремонтированными ванными комнатами, но вы хотите убедиться, что менее заметные элементы дома, такие как печь и крыша, также находятся в таком же хорошем состоянии.

Менеджеры по исследовательской недвижимости

Если ваша недвижимость «под ключ» поставляется с управляющим недвижимостью или услугами по управлению недвижимостью, убедитесь, что вы понимаете их условия. Управление недвижимостью может быть доступно для предоставления полного спектра услуг, таких как техническое обслуживание, сбор арендной платы и уборка здания. Некоторые управляющие недвижимостью также могут нести ответственность за заполнение вакансий арендаторов, проверку биографических данных и подписание договоров аренды.

Поскольку услуги управляющего недвижимостью обычно различаются, важно точно знать, за что он несет ответственность, и получить это в письменной форме посредством договора. Поэтому, когда вы рассматриваете управляющего недвижимостью, связанного с недвижимостью под ключ, обязательно задайте следующие вопросы:

• Какой опыт у фирмы?
• Сколько в среднем времени занимает поиск нового арендатора на свободные места?
• Предоставляет ли компания финансовую отчетность в виде ежемесячных и годовых отчетов, которые могут помочь вам отслеживать доходы, расходы и доходы?
• Каковы взносы?

Получение предварительного одобрения ипотечного кредита может быть хорошей идеей для инвесторов, желающих получить финансирование через ипотечный кредит.

Порядок владения недвижимостью под ключ

Может быть множество способов структурировать ваши инвестиции в недвижимость, особенно на частном рынке. Знание вашего порядка владения обычно будет фактором, влияющим на ваше общее инвестиционное решение.

Можно использовать несколько структур. Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG), товарищества и компании с ограниченной ответственностью (LLC) — вот лишь некоторые из вариантов. В этих бизнес-структурах компания обычно берет на себя большую часть обязанностей и предлагает множество удобных преимуществ. Эти структуры обычно также передают доход владельцам как партнерам. Это означает, что доход может быть указан в K-1.

Могут существовать и менее сложные соглашения. Во многих случаях финансист становится независимым собственником. Независимое владение может потребовать личного управления или приобретения сторонних услуг для помощи в управлении имуществом. В некоторых случаях независимые владельцы могут создать отдельные счета расходов, разрешенные для использования третьей стороной в управлении недвижимостью.

В целом, важно знать свою аранжировку и чувствовать себя комфортно с ассоциациями. Каждый тип структуры имеет свои положения, поэтому вам следует понять и согласовать все нюансы, прежде чем принимать окончательное решение.

Финансирование ваших инвестиций под ключ

Процентные ставки всегда меняются в зависимости от экономической ситуации того времени. Финансирование, когда ставки являются самыми низкими, является идеальным. Даже если вы не войдете в лучшее время, всегда можно договориться о лучшей цене. Заемщики с лучшим кредитным рейтингом будут иметь наибольшее преимущество. Рынок ипотечного кредитования также предлагает широкий выбор кредитных продуктов.

Не все банки предлагают все виды кредитов, но вот некоторые из них, которые следует учитывать:

• 30-летний фиксированный
• 20-летний фиксированный
• 15-летний фиксированный
• 5/1 рука
• 7/1 рука
• 10/1 рука
• 30 лет по делам ветеранов (Вирджиния)
• 30 лет Федерального жилищного управления (FHA)
• 30-летний фиксированный гигант
• 15-летний фиксированный гигант

Чем дольше финансируется кредит, тем ниже ежемесячные платежи. Но компромисс заключается в том, что вы в конечном итоге будете платить больше процентов. Кредиты FHA предлагают специальные ставки для некоторых квалифицированных заемщиков. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM) с указанными интервалами потребуют фиксированного платежа в течение определенного периода времени, за которым следует плавающая ставка, которая после этого сбрасывается по графику. Jumbo кредиты для относительно более высоких основных принципов.

По состоянию на 29 сентября 2022 года средняя процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой на 15 и 30 лет в США составляла 5.96% и 6.7% соответственно. Средняя ставка для ARM 5/1 года составила 5.3%. Ссуды государственной помощи, такие как те, которые поддерживаются по делам ветеранов или Федеральной жилищной администрацией, будут иметь более низкие процентные ставки для тех, кто соответствует требованиям.

Центр ипотечных ставок Investopedia может быть отличным местом для проверки средних ставок по всем типам вариантов ипотечного кредитования.

Знайте подводные камни

Хотя это может показаться отличным способом увеличить поток доходов, важно понимать, что инвестиции в недвижимость подходят не всем. Всегда есть угроза какого-то непредвиденного бедствия, от внезапного повышения налога на недвижимость до хронических проблем с техническим обслуживанием и несчастных случаев, таких как пожар или падение деревьев. Таким образом, покупатели должны иметь дополнительный капитал и наличные деньги, на которые можно положиться в случае возникновения каких-либо неожиданностей или чрезвычайных ситуаций.

Опытные инвесторы также говорят, что часто лучше рассматривать недвижимость под ключ как долгосрочное предприятие. В отличие от акций и других относительно ликвидных инвестиций, продажа недвижимости может занять некоторое время. Стоимость недвижимости также колеблется, поэтому продажа с целью получения какой-либо прибыли может оказаться невозможной до тех пор, пока не будут произведены выплаты по ипотеке в течение нескольких лет.

Выводы

Недвижимость под ключ – интересная альтернатива на рынке недвижимости. Они требуют небольшого ремонта или обслуживания. Они также обычно доступны для арендаторов немедленно, что означает немедленный поток доходов после заполнения вакансий. Безусловно, инвестиции в недвижимость никогда не бывают безрисковыми. Однако при должной осмотрительности недвижимость под ключ может иметь низкие риски и высокую доходность.

Что такое недвижимость под ключ?

Дом под ключ готов к заселению, но нет юридического определения, что на самом деле означает

В этой статье

Индустрия недвижимости любит жаргон, который заставляет большинство людей, не связанных с недвижимостью, ломать голову. К счастью, большинство этих отраслевых терминов не так уж сложны, когда вы приступаете к ним.

В этой статье мы демистифицируем дома под ключ. Узнайте о плюсах и минусах покупки дома под ключ, о том, что такое недвижимость под ключ, и лучше вооружитесь, чтобы принять важное решение о том, стоит ли инвестировать в недвижимость под ключ.

Основные вынос

• Дома под ключ относятся к категории готовых к заселению. Однако это не означает, что все дома «под ключ» одинаковы. Некоторые из них могут потребовать отделки или меблировки. Если вы хотите персонализировать свое пространство, это также может потребовать дополнительного времени и денег.
• Дома под ключ лучше всего подходят для людей, нуждающихся в готовом к заселению помещении, или для инвесторов, желающих сдать недвижимость в аренду с минимальными ремонтными работами. Они также становятся все более популярными среди миллениалов из-за их удобства и ценности.
• Есть несколько плюсов и минусов, которые необходимо учитывать при определении того, подходит ли вам покупка дома под ключ. Дома под ключ могут помочь диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и позволить вам выйти на отдаленные рынки, но они также являются одними из самых дорогих объектов недвижимости и предлагают меньше возможностей для настройки. Поскольку стандартного определения дома «под ключ» не существует, вам также необходимо провести независимое исследование, чтобы убедиться, что недвижимость «под ключ» соответствует современным стандартам.

Что значит под ключ?

Когда вы покупаете недвижимость под ключ, она готова для проживания или сдачи в аренду. Буквально говоря, вы готовы повернуть ключ в замке и начать в нем жить. Слово «под ключ» имеет широкий спектр применений, которые мы рассмотрим в следующих разделах.

Что значит под ключ при покупке дома?

Важно знать, что термин «под ключ» не является универсальным. В то время как некоторые объекты недвижимости «под ключ» полностью меблированы и не требуют никаких работ перед днем ​​заселения, другие могут быть недавно отремонтированы, но без мебели. Проявите должную осмотрительность в отношении любого имущества, указанного как «под ключ», изучив точные детали дома или здания, прежде чем брать на себя какие-либо финансовые обязательства.

Что такое недвижимость под ключ?

Недвижимость «под ключ» часто представляет собой отремонтированные здания, которые инвесторы используют для получения простых доходов, которые обычно получают за счет доходов от аренды. Тем не менее, фраза «дом под ключ» также может использоваться для описания жилой недвижимости, готовой к въезду. Как правило, дома под ключ стоят дороже, чем ремонтные работы, поскольку большая часть ремонтных работ уже завершена.

Дом под ключ — это дом, который готов к заселению и не требует серьезных обновлений, но удобство обходится дороже.

Стоит ли покупать недвижимость под ключ?

Недвижимость под ключ не идеальна для каждого покупателя жилья, поэтому важно оценить ваши индивидуальные потребности и цели, прежде чем остановиться на собственности под ключ. Две основные группы, наиболее заинтересованные в недвижимости «под ключ»: те, кто нуждается и может себе позволить недвижимость, готовую к заселению, и те, кто хочет купить инвестиционную недвижимость.

Популярны ли дома под ключ среди миллениалов?

Миллениалы (те, кто родился между 1980 и 1995 годами) в настоящее время составляют наибольшую долю покупателей нового жилья — 37%. Они также начали переворачивать традиционную модель недвижимости с помощью интеллектуальных технологий, которые они используют для поиска жилья, и изменяющихся тенденций покупки, которые они навязывают рынку.

В последние годы тенденции миллениалов указывают на стремление поколения к домам под ключ. Недвижимость «под ключ» предлагает миллениалам-инвесторам возможность обеспечить беспрепятственный и беспроблемный поток доходов, которым можно управлять из любого места. Молодые бизнесмены, проживающие в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе, обнаруживают, что они могут получить более высокую отдачу от инвестиций в других странах Америки, и они могут сделать это, не покидая своего основного места жительства.

Недвижимость «под ключ» избавляет покупателя от временных затрат, которые обычно необходимы покупателю для ремонта и управления недвижимостью, что делает ее оптимальной инвестицией для миллениалов, ищущих источники дохода с низким уровнем риска.

В чем плюсы покупки дома под ключ?

Есть несколько плюсов покупки дома под ключ, в том числе:

• Он готов к работе. Время – деньги, а дома под ключ позволяют заселиться сразу. Вам не придется сталкиваться с разочарованиями и ловушками ремонтных работ, тем более что неэффективная цепочка поставок и высокий спрос на рабочую силу делают заделку верхней части более сложной, чем когда-либо прежде.

• Им можно управлять удаленно. Недвижимость под ключ также готова к аренде, а некоторые компании даже предлагают решения по управлению недвижимостью, которые могут находить арендаторов и управлять ими от вашего имени. Если вы хотите приобрести недвижимость под ключ в качестве арендной инвестиции, это большой бонус.

• Способствует диверсификации портфеля. Еще раз, основные плюсы домов под ключ находятся на стороне инвестиций. Вы можете инвестировать в любой части страны, даже если недвижимость находится географически далеко от вашего основного дома. Это позволяет вам разрабатывать стратегию, покупая в многообещающих областях и защищая себя от последствий падения рынка в других регионах.

Каковы минусы покупки дома под ключ?

В дополнение к перечисленным выше плюсам, есть некоторые потенциальные минусы, связанные с покупкой дома для индейки:

• Стандартного определения термина «под ключ» не существует.. Хотя имущество может быть указано как «под ключ», мы уже установили, что на самом деле не существует стандартизированного определения того, что именно это означает. Вам нужно будет провести собственное исследование, чтобы убедиться, что вы получаете дом, о котором думаете.

• Вы должны будете сделать свою собственную беготню. Несмотря на то, что вам, вероятно, не придется терпеть капитальный ремонт или нанимать подрядчиков для дома под ключ, вам необходимо изучить недвижимость, прежде чем подписывать какие-либо документы. С юридической точки зрения «под ключ» практически ничего не значит с точки зрения гарантий покупки. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость под ключ, крайне важно нанять домашнего инспектора, который может убедиться, что все бытовые приборы, сантехника, структурная поддержка и электрические работы находятся на должном уровне.

• они дороже. Поскольку они не требуют практически никаких усилий со стороны покупателя, дома под ключ также обходятся дороже. Если бюджет является для вас серьезной проблемой, и вы не против немного испачкать руки, дом под ключ может быть не лучшим вариантом для вас. С другой стороны, если вы инвестор в недвижимость и хотите сдать здание в аренду, это может быть идеальным вариантом.

• Меньше персонализации. Если вы покупаете дом под ключ для проживания, важно отметить, что у вас будет очень мало контроля над стилем, планировкой и, возможно, даже меблировкой дома. Для тех, кто предпочитает индивидуальный подход к своему жилому пространству, дом под ключ может быть не идеальным вариантом.

В целом

Важно учитывать все ваши варианты, когда вы хотите инвестировать в жилой дом или арендуемую недвижимость. Дома под ключ предлагают непревзойденное удобство и беспроблемную жизнь после того, как вы провели первоначальное исследование и осмотр дома. Тем не менее, им не хватает универсальности и доступности, которые вы можете найти с фиксирующим верхом. Взвешивание плюсов и минусов покупки дома под ключ с учетом вашего образа жизни и потребностей поможет вам принять взвешенное решение о покупке дома под ключ.

Что входит в дом под ключ?

То, что включено в дом под ключ, будет сильно различаться от объекта к объекту. Изучите отдельное свойство, чтобы лучше понять, что на самом деле означает его классификация «под ключ».

Под ключ это хорошо или плохо?

Под ключ — это не хорошо и не плохо. Это обозначение может помочь потенциальным покупателям лучше понять состояние и цену дома, чтобы они могли принять соответствующее решение о покупке.

Стоит ли покупать дома под ключ?

Дом под ключ может быть выгодным вложением, если вы планируете арендовать недвижимость или нуждаетесь в готовом к въезду помещении. Помните, что дома под ключ, как правило, стоят дороже, чем ремонтные работы или дома, которые нуждаются в незначительных улучшениях, поэтому стоимость также является определяющим фактором для многих покупателей. Вам нужно будет взвесить свои собственные потребности с плюсами и минусами покупки дома под ключ, чтобы определить, является ли дом под ключ подходящей инвестицией для вас.

Под ключ – это с мебелью?

«Под ключ» может означать мебель, но не всегда. Вам нужно будет проверить конкретные включения собственности, чтобы узнать, поставляется ли дом под ключ с мебелью.

Что такое аренда недвижимости под ключ?

Арендная недвижимость «под ключ» — это сдаваемые в аренду единицы или здания, приобретенные инвесторами, которые планируют сдавать недвижимость в аренду для получения дохода. Инвесторы, как правило, предпочитают недвижимость под ключ, которая позволяет им сразу же начать сдавать в аренду — некоторые объекты даже поставляются с уже существующими арендаторами. Компания по управлению недвижимостью может выполнять повседневную деятельность по управлению, в то время как владелец имеет возможность управлять удаленно.

Об авторе: Днём Селита Сумма — внештатный писатель из Флориды, специализирующийся на недвижимости, технологиях, устойчивом развитии и множестве других тем. Ночью можно увидеть, как Селита развивает свои таланты, в том числе черный пояс по карате, свободное владение итальянским языком и умение готовить веганские блюда.